Acerca de las subastas

EXPLICACIONES SOBRE LOS DISTINTOS TIPOS DE SUBASTAS.

I.- CON CARÁCTER GENERAL

El artículo 209 de la nueva Ley Concursal ha establecido que la realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, judicial o extrajudicial, incluida la electrónica, salvo que el juez autorice otro modo de realización de entre los previstos en esta ley.

Se abre con ello la posibilidad de que la realización de los bienes sometidos a concurso puedan resultar objeto de subasta, por un procedimiento que no sea el judicial, siempre y cuando ésta se realice con las garantías de imparcialidad, transparencia y efectividad que aseguren para el deudor la mejor de las posibilidades para la realización de sus derechos, y a los posibles partícipes el anonimato en su participación y adjudicación y la absoluta confidencialidad respecto de las posturas formuladas cuando este requisito resulte esencial.

En los actuales tiempos de pandemia la presencialidad en las notarías es uno de los requisitos que hay que intentar obviar, siempre que no se merme con ello la seguridad jurídica. Nuestro despacho -la notaría de Juan Bover y César Belda – propone una alternativa ágil, barata y segura que permita a los concursados, administradores concursales y en general a quienes quieran utilizar este método de enajenación poder utilizar el procedimiento de subasta pública, con pleno respeto a la normativa vigente, pero al mismo tiempo aprovechando las posibilidades que el actual desarrollo tecnológico nos ofrece.

II.- SI VD. TIENE ALGO QUE SUBASTAR

    A) COMPARECENCIA.

    En primer lugar debe ponerse en contacto telefónico con nuestra notaría, al teléfono que aparece en nuestra página web, y preguntar por Carla, por Francisco o por José Manuel.

    A través de nuestros oficiales le tomaremos razón de su identidad como persona física, del bien que le interesa a Vd. subastar, del precio del que desea partir, de su ubicación, de sus cargas y situación jurídica, de las limitaciones que puedan afectarle y de los demás requisitos que necesitamos para proporcionar la información más completa posible a los posibles postores.

    Realizado lo cual procederemos a verificar su situación catastral, registral o mercantil, la suficiencia de sus facultades y recabaremos de Vd. la documentación que lo legitima para realizar la disposición que pretende y el estado de cargas, y prepararemos el acta de requerimiento para la subasta.

    A continuación deberá Vd. acudir presencialmente a nuestra notaría si se encuentra Vd. en Valencia o en localidad cercana, salvo que prefiera realizar ese requerimiento desde otra notaría. Si por el contrario se encuentra Vd. en una localidad lejana y no desea desplazarse puede acudir a cualquier notaría de su localidad e instar desde allí el requerimiento que nos será comunicado por vía telemática. En el requerimiento deberá Vd. apoderarnos para realizar los trámites de subasta a su nombre, y proclamación del resultado de la misma, manteniendo el anonimato tanto de su identidad cuanto de las distintas personas que hayan pujado y de la que haya resultado adjudicataria.

    En ese trámite Vd. deberá elegir el tipo de subasta que desea, el plazo de subasta que Vd. marque, el tipo máximo o mínimo que Vd. señale, su plazo, las condiciones de publicidad que Vd. desee practicar o delegar en nosotros o en un tercero para que se le dé la máxima difusión, y cuándo debe repetirse la subasta para el caso de que la subasta devenga ineficaz en el supuesto que más adelante examinamos.

    Ese apoderamiento debe incluir el mandato que nos permita recibir las cantidades que se fijen como señal irrecuperable por parte de la persona que haya resultado adjudicataria, así como la consignación de la cantidad final.

    Igualmente deberá contener el apoderamiento irrevocable que nos faculte para transmitir el bien que haya sido objeto de subasta recibiendo y haciéndole llegar la totalidad del precio por el que haya resultado adjudicado.

    Por último el encargo deberá ir acompañado de una provisión de fondos que garantice al notario la realización de los trámites de verificación de titulación, los de publicidad y el coste del acta.

    B) TIPOS DE SUBASTA.

    En nuestro portal hemos desarrollado tres sistemas distintos de subasta, que con arreglo a la terminología clásica pasamos a denominar:

      1.- SUBASTA INGLESA.

      O subasta clásica. En ella el propietario determina el importe inicial por el que el bien debe salir a subasta. Si no median posturas la subasta queda desierta.

      En caso contrario el propietario recibe el importe de la puja más alta.

      El propietario puede decidir el plazo durante el cual los postores pueden formular sus propuestas. El sistema, sin embargo, cuando llega el vencimiento prorroga la posibilidad de la subasta durante dos minutos. Si en ese plazo no se formula ninguna otra postura la subasta queda cerrada. Pero si se formula en ese caso se prorroga dos minutos más. Y así sucesivamente. De esa forma se posibilita que los postores que han estado esperando hasta el último momento puedan apurar todavía su posibilidad de puja en beneficio del propietario.

      Es de destacar que, frente a lo que ocurre en el sistema del Boletín Oficial del Estado, los postores tienen que identificarse como personas físicas, pero no tienen que consignar ninguna cantidad previa para poder pujar. Es evidente que esto podría suponer que después de que algún postor se lo adjudicara con falta de seriedad, posteriormente no quisiera consignar ni siquiera la señal.

      Pero frente a ese inconveniente entendemos que existen ventajas más importantes. En efecto se ha demostrado que una de las razones que inhiben la concurrencia a las subastas es la necesidad de consignar la señal, cuya devolución, una vez terminada la subasta, se demora.

      Por otro lado, si en el breve plazo de tres días al que luego aludiremos el adjudicatario no consigna la señal, la subasta puede volver a repetirse en los dos días siguientes.

      La ventaja innegable de este sistema es que evita la existencia de pujas maliciosas. Se entienden por tales aquellas en que sobre una subasta, pongamos por ejemplo, que arranca de 100.000 y cuando se está pujando por 111.000 se recibe otra de 190.000. Eso inhibe a los postores que hubieran podido seguir pujando sobre los 111.000 que se ya tenían. Y se adjudica al postor de 190.000 euros. Este ha consignado el 5% del valor de tasación (5.000 euros), pero no consuma la entrega y en ese caso se la adjudica la segunda postura, que recordemos es de 111.000 euros. De esta forma con 116.000 euros (111.000 + 5.000) y obviamente en connivencia entre los dos postores –el de 111.000 y el de 190.000- el que ha pujado por 111.000 se ha adjudicado el bien que quizá hubiera podido subir hasta 130 ó 140.000 euros.

      El propietario en el acta de encargo debe formular un apoderamiento a favor de la notaría que permita realizar la transmisión del bien a la persona que con arreglo al resultado de la subasta haya resultado adjudicatario, y siempre y cuando se proceda a la entrega del precio de la postura ganadora en el plazo que se haya determinado en el momento de formular el encargo, y se ingrese en la cuenta del propietario.

      Asimismo deberá formular un sometimiento a la Corte de Arbitraje y Mediación del Colegio Notarial de Valencia para cuantos conflictos puedan surgir del negocio y de su ulterior desarrollo.

      2.- SUBASTA HOLANDESA.

      O más conocida como la subasta de las lonjas de pescado.

      Aquí el propietario debe definir el precio de salida y la secuencia de tiempo que va a permanecer en ese precio. Los precios irán bajando paulatinamente en función del tiempo en el que el propietario haya definido que tenga que durar la subasta.

      Como en el momento en el que el particular quiera adjudicarse el bien ya existe certeza de que va a resultar adjudicatario, para poder pujar, en este caso, sí resulta necesario haber consignado el 5 por ciento del valor de tasación, y acompañar el justificante del ingreso para poder detener la subasta en el precio y en el momento en que se haya querido concurrir.

      Si posteriormente el adjudicatario no consuma la adquisición, se abre otra subasta con la pérdida de la señal.

      3.- SUBASTA SILENCIOSA.

      O a sobre cerrado.

      Hemos diseñado una aplicación de manera que las posturas se deben presentar por Internet y de forma encriptada. De esta forma hasta el momento en el que transcurre el plazo señalado para la subasta nadie, ni siquiera el propio notario, puede conocer el contenido de las pujas realizadas. El sistema se encarga de conservar encriptadas las posturas hasta el minuto y el segundo que se haya determinado.

      Abiertas las posturas el que resulte adjudicatario recibe un mensaje comunicándole que su postura ha resultado la vencedora, y que debe ingresar el 5 por ciento en el plazo de tres días. Si ello no se realiza caduca la subasta y vuelve a empezar.

      Si se realiza y no se consuma el 5 por ciento queda en beneficio del propietario.

      Por otro lado en la web se publicitan, con datos anonimizados, todas las posturas realizadas para que se pueda comprobar que no ha habido ninguna superior que no ha sido considerada.

      La persona que ha presentado una puja puede, dentro del plazo, presentar otra superior. No se puede presentar, sin embargo, otra inferior.

III.- SI VD. QUIERE PUJAR

En principio lo primero que debe hacer es registrarse en la plataforma, en el apartado correspondiente. Debe registrarse necesariamente como persona física. No se admiten, a efectos de puja, personas jurídicas. Y debe adjuntar una fotocopia escaneada de su DNI o Tarjeta de Residencia o pasaporte con NIE en vigor.

Posteriormente, en el momento en el que se tenga que formalizar la escritura de transmisión, la persona física podrá aportar la documentación que justifique que ha actuado en representación de una persona jurídica, y en tal caso formalizar la escritura a nombre de la sociedad que represente.

La razón de que la puja deba realizarse siempre por personas físicas estriba en que, si una persona física resulta adjudicataria y sin embargo no verifica en el plazo de tres días la consignación del 5 por ciento del valor de la tasación del bien subastado, queda para siempre apartada de la posibilidad de concurrir a ninguna otra subasta en esta plataforma, o en ninguna de las plataformas extrajudiciales para el caso de que lleguen a estar coordinadas. Y esa renuncia preventiva debe constar expresamente recogida en el momento de formular la postura y acompañar el escaneo del documento de identificación.

El ingreso de las cantidades por señal y por adjudicación deberá realizarse a la cuenta instrumental del Notario, quien verificada la regularidad de la documentación del adjudicatario procederá a formalizar la escritura de transmisión a favor del comprador y la transferencia a favor del vendedor o persona que lo represente.

Es de resaltar que el Notario, como sujeto obligado tributario, deberá verificar el cumplimiento de la normativa sobre blanqueo de dinero y prevención del terrorismo, en la misma forma en que lo hace en la autorización de las escrituras de forma habitual.

    ADVERTENCIAS:

    1.- La de protección de datos que debe aparecer al final de la identificación de los que se den de alta como postores:

    – De conformidad con lo previsto en la normativa de Protección de Datos, se informa de que los datos personales de los intervinientes serán tratados por el Notario autorizante, cuyos datos de contacto figuran en el presente documento. La finalidad del tratamiento es la de ejercer las funciones propias de la actividad notarial y su facturación. Los datos proporcionados se conservarán mientras se mantenga la relación con el interesado y no se solicite su supresión o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales.

    La base legal del tratamiento es el ejercicio de las funciones públicas notariales, lo que obliga a que los datos sean facilitados al Notario e impediría su intervención en caso contrario. Se realizarán las comunicaciones previstas en la Ley a las Administraciones Públicas y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los intervinientes podrán ejercitar los derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación del tratamiento, oposición o en su caso la portabilidad de sus datos. Frente a cualquier vulneración de derechos, puede presentarse una reclamación ante la Agencia Española de Protección de Datos. Si se facilitan datos de personas distintas de los intervinientes, estos deberán haberles informado previamente de todo lo previsto en el artículo 14 del RGPD.

    2.- La de renuncia a participar en ninguna otra subasta para el supuesto de que resultara adjudicatario de la presente y no consignara el 5 por ciento del valor de tasación en el plazo de los 3 días siguientes a la finalización de la misma, remitiendo justificante del Ingreso.

    El arriba solicitante MANIFIESTA que con la declaración contenida en el presente documento digital y el suministro de su Documento Nacional de Identidad o Número de Identificación Fiscal, reconoce haber tenido conocimiento de todos los datos que aparecen consignados en la web de esta subasta y referidos a la subasta para la que se proporcionan.

    MANIFIESTA igualmente que reconoce que, para el caso de que resultara adjudicatario de la misma por mejor postura, si no consignara el 5 por ciento del valor indicado en la tasación incorporada, RENUNCIA de ahora y para el futuro a cualquier otra posibilidad de participación en ninguna de las subastas que se sustancien a través de esta plataforma, o de ninguna otra para el caso de que se permitiera la interconexión. Faculta igualmente al administrador de la plataforma para que pueda ceder el dato de su DNI o sus datos de identificación anteriormente consignados a los titulares de otras plataformas de subastas extrajudiciales a fin de que puedan practicar dicha exclusión.

    La presente renuncia preventiva se formula en consideración a los daños y perjuicios que se le puedan haber producido a los propietarios que hayan instado las subastas de sus bienes, reconociendo el renunciante, expresamente la presente como CLAUSULA PENAL

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